1. 招标条件

本招标项目 海丝先行区泉港枢纽中心示范区开发项目（项目名称 ）已由泉港区发展和改革局（项目审批、核准或备案机关名称） 以 闽发改备【2024】C040381（批文名称及编号）批准建设，项目业主为泉州市泉港区城建置业有限公司，建设资金来源多渠道筹集，招标人为泉州市泉港区城建置业有限公司，委托的招标代理机构为中招国际招标有限公司。本项目已完成 项目备案 ，项目估算或投资概算580286.60万元，现对该项目的投建营一体化进行公开招标。

2. 项目概况与招标范围

2.1.项目建设地点：泉州市泉港区；

2.2.项目建设规模：拟新建总建筑面积约712334.3㎡，其中地上建筑面积616865.1㎡，地下建筑面积95469.2㎡，主要包括大型农贸市场（含农贸市场建筑、冷链物流用房、办公生活配套建筑等）、安保服务中心、综合能源站、标准化园区、安商房、综合运营服务中心、研发孵化中心、文教园、幸福家园服务中心、电商交易中心、酒店、商超等。新建园区配套道路19条，道路总长约10.183km。新建公共停车场两处，共设置机动车停车位460个。绿化景观提升面积约249700㎡。对片区范围内建设工程涉及地块进行场地平整，共涉及土石方量约3096614m³。并对片区范围为内的电力线缆进行落地迁改，共涉及迁改电力线缆长度约5149m。站南一路及部分绿化区域位于铁路线路安全保护区范围内。建设内容主要包括建筑工程、道路工程、停车场工程、绿化工程、场地平整工程、电力管线缆化下地改造工程、铁路安全范围内防护工程等。

本项目拟采用城镇边界范围内一次性开发，子项目分阶段实施方式对海丝先行区泉港枢纽中心示范区开发项目城镇开发边界范围内共计约2980亩土地进行综合开发。项目拟分一、二、三阶段进行实施，其中一阶段为泉港区农产品批发市场及配套基础设施建设项目，二阶段为海丝先行区泉港枢纽中心示范区城

中村改造及配套设施建设项目、三阶段为海丝先行区泉港枢纽中心示范区综合配套建设项目。

2.3项目投资规模：本工程估算总投资为580286.6万元，其中工程费用为431286.9万元，工程建设其他费为81192.1万元，基本预备费为40998.3万元，建设期利息26809.2万元。

项目拟分一、二、三阶段进行实施，一阶段预计总投资236109.4万元，其中工程费用162610.2万元，工程建设其他费用45909.4万元，基本预备费16681.6万元，建设期利息10908.3万元；二阶段预计总投资111270.3万元，其中工程费用80010.8万元，工程建设其他费用18257.3万元，基本预备费7861.4万元，建设期利息5140.6万元；三阶段预计总投资232906.9万元，其中工程费用188665.9万元，工程建设其他费用17025.4万元，基本预备费16455.3万元，建设期利息10760.3万元。

2.4.招标范围和内容：

（1）工程类别：房屋建筑及市政工程；

（2）招标类型：投建营一体化；

（3）招标范围和内容：项目拟将一、二、三阶段整体打包，一次性通过公开程序招标确定有实力的综合开发合作单位。项目一阶段为工程总承包（含勘察、设计、采购、工程施工、产业招商）；项目二、三阶段为投融资（股权合作）、工程总承包（含勘察、设计、采购、工程施工、产业招商及产业运营）。其中具体建设具体内容如下：

一阶段建设内容：拟新建总建筑面积约261402.0㎡，其中地上建筑面积235226.7㎡，地下建筑面积26175.3㎡，主要包括大型农贸市场（含农贸市场建筑、冷链物流用房、办公生活配套建筑等）、标准化园区、研发孵化中心等。新建园区配套道路8条，道路总长约3.829km。新建公共停车场两处，共设置机动车停车位460个。对片区范围内建设工程涉及地块进行场地平整，共涉及土石方量约3096614m³。并对片区范围为内的电力线缆进行落地迁改，共涉及迁改电力线缆长度约5149m。

二阶段建设内容：拟新建总建筑面积约201036.5㎡，其中地上建筑面积167863.7㎡，地下建筑面积33172.8㎡，主要包括安保服务中心、综合能源站、

安商房等建筑物。

三阶段建设内容：拟新建总建筑面积约249895.8㎡，其中地上建筑面积213774.7㎡，地下建筑面积36121.1㎡，主要包括文教园、综合运营服务中心、幸福家园服务中心、电商交易中心、酒店、商超等。新建园区配套道路11条，道路总长约6.355km。绿化景观提升面积约249700㎡。

招商服务内容：引入总投资达到50亿元的项目落地本项目。落地的方式包括购买本项目的标准厂房和租赁。上述50亿元的总投资中，固定资产投资（固定资产投资指不动产、装修、设备投资的总和）不低于30亿元，且引入项目方的亩均投入强度不低于270万元/亩、亩均税收不低于20万元/亩。

产业策划咨询内容：产业策划及控规调整建议（包括但不限于产业园区发展规划、产业园区发展环境分析、产业园区需求分析、产业园区战略定位、产业园区的功能与空间布局、产业园区建设经营模式、产业园区建设发展措施等），并向发包人提供正式的产业策划报告。

项目运营管理内容：对园区入驻企业提供科学、合理的管理及服务，提供园区物业管理服务、企业经营与管理咨询、固定资产及设备设施维护维修等。

2.5.最高投标限价或其计算方法：本项目投标报价费用由勘察费、设计费、建安费、投资收益年化率、产业策划咨询服务费及招商咨询服务费等费用报价。勘察费、设计费、产业策划咨询服务费投标报价采用固定报价，其中勘察费下浮55%、设计费下浮40%、产业策划咨询服务费98万元；投资收益年化率投资收益年化率须在0%（不含）～5.03%（含）；建安费总价投标报价下浮率须在6%（含）～10%（不含）之间；招商咨询服务费报价区间需在560万(含)～860万元(含)。否则其投标将被否决。

2.6.工期要求：本项目合作期限暂定13年考虑，含建设期3年、合作运营期7年、独立运营期3年（合作运营期满后启动）。

2.7.标段划分（如果有）： / ；

2.8.质量要求：项目股权合作须满足招标人及招标文件要求；勘察设计符合现行国家、行业和地方的勘察设计技术规范和规程、技术标准的规定，勘察设计成果文件须能通过相关行政主管部门及施工图审查机构审查；工程建设符合《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）合格标准及国家、行业及地方相关施工验收规范合格标准，装配式建筑须按《福建省装配式建筑评价管理办法(试行)》(闽建 (2020)4 号及《泉州市住房和城乡建设局关于印发<装配式建筑评价工作指引(试行)>(2021版)的通知》(泉建筑 (2021) 75 号) 的规定通过建设行政主管部门的装配式建筑认定；采购及安装质量必须符合招标人要求及有关部门制定的质量规范要求；招商运营应满足招标人及绩效考核要求。

3. 投标人资格要求

3.1.本招标项目要求投标人须具备有效的以下资质：

（1）勘察资质要求：具备建设行政主管部门核发有效的工程勘察综合类甲级资质；或不低于工程勘察专业(岩土工程)甲级资质；

（2）设计资质要求：具备建设行政主管部门核发有效的工程设计综合类甲级资质；或同时具备：①不低于市政行业甲级工程设计资质或市政行业（燃气工程、轨道交通工程除外）设计甲级工程设计资质、②建筑行业甲级工程设计及以上资质、③铁道行业乙级工程设计及以上资质；

（3）施工资质要求：同时具备建设行政主管部门核发有效的：①建筑工程施工总承包一级及以上资质、②市政公用工程施工总承包一级及以上资质、③铁路工程施工总承包二级及以上资质；和《施工企业安全生产许可证》。

3.2本次招标接受联合体投标。联合体投标的，应满足下列要求：

本次招标接受联合体投标，但联合体成员总数不超过4家（含联合体牵头人），参加联合体的各成员不得再以自己的名义单独投标，也不得同时参加两个及以上的联合体投标，否则，评标委员会应当否决其投标；联合体各成员应签订联合体协议书，明确联合体各方应承担的职责；联合体各方均应具备其所承担招标项目的工作内容的相应资质条件，承担相同承包内容的专业单位所组成的联合体的，按照资质等级较低的单位确定资质等级。

3.3.投标人拟派出担任本招标项目的项目总负责人的资格要求：1人，具有合格有效的建筑工程或市政公用工程专业一级注册建造师执业资格并持有合格有效的安